hirdetés ide jön

2010. október 4., hétfő

ingatlan bérbeadásának új szabályai/2010.

Ingatlan bérbeadás úk szabályai, 2010.

A magánszemélyeknek az ingatlan bérbeadáshoz ezután nem kell egyéni vállalkozóvá válniuk, ugyanez vonatkozik az egyéb szálláshely szolgáltatást nyújtó magánszemélyekre is. Az ingatlan bérbeadási (egyéb szálláshely szolgáltatási) tevékenységet önálló tevékenységként folytató magánszemélyek bevételükkel szemben értékcsökkenési leírást számolhatnak el az egyéni vállalkozókra vonatkozó szabályok szerint.

Az adózás rendjéről szóló törvény módosításával a magánszemélyek ingatlan bérbe/haszonbérbe adása esetén mentesülnek a bejelentési kötelezettség alól, és nem kell adószámot kérniük, ha e tevékenységre nem választják az áfafizetési kötelezettséget.

Ingatlanbérbeadás buktatói

Az ingatlan bérbeadás buktatói
Amikor még kisiparos voltam, egy mélyföldszinti garzont vettem műhely céljából, a lakásunk alatt. Aztán, mikor a rendszerváltás miatt „feleslegessé” vált a munkám, és a megmaradó árukészletemet is felszámoltam fillérekért, jövedelem forrásként az ingatlan  bérbeadása volt az egyetlen lehetőségem.
Garzonomnak, több előnye volt, mint hátránya. Az ingatlan bérbeadásnál fontos szempontok: a jó közlekedés, központhoz közeli elhelyezkedés, és hogy csendes, világos legyen. Ez adott volt, kivéve a mélyföldszinti elhelyezkedést. Nem szuterén volt, és nem is az utca felé nézett, így csak 2 függöny kellett, egyik nappalra, ami a fényt nem veszi le, de ugyanakkor átlátszatlan, a másik pedig estére, egyrészt sötétítésre, de főleg sűrű szövésü, hogy ne lehessen belátni.
Ez után következett a berendezés. Ezt úgy oldottam meg, mintha én költöznék oda: részben fel volt újítva, beépített konyhabútor, új mosógép, hűtő, zuhanyozó, gáztűzhely, külön WC, előszoba, adott volt.
Egyedül, a műhelynek használt 15 nm-es szobát kellett felparkettáztatni, polcot, ágyat, íróasztalt stb. beállítani úgy, hogy a szoba tágas maradjon, ne legyen túlzsúfolva.
Kifestettem, kitakarítottam, és ekkor jött a lényeg: meghirdetni.
Itt kiderült, hogy nem mindegy milyen szöveget ír az ember, milyen árat határoz meg, hol hirdeti, és ami a legfontosabb: kinek adja ki, és milyen szerződéssel!
A szöveg csak pár, de lényeges szó, mivel az Expresszt olvasták legtöbben, viszont az ingatlan bérbeadás hirdetése elég drága volt. Pl: garzon, jó közlekedésnél belbudán… a többit telefonon mondja el az ember.
Legelőszőr nagyon megjártam: az ingatlant bérbeadtam az első jelentkezőnek, aki a 2 havi kaucióból egyet mindjárt lealkudott, egy idő múlva egyre több bútort pakolt be, mondván v.ki meghalt a családba, a vadiúj gáztűzgáztűzhelyt lefolyatta, szétégette. Mivel külön kérésem ellenére sem nyitott ablakot, a hatalmas szekrényei mögött a fal bepenészedett a zuhanygőztől, és be is sárgúlt, mert sokat dohányzott.
Aztán jött az a része, hogy felmondtak neki, és nem tud fizetni.(sem bérleti díjat, sem rezsit) Hiába mondtam fel neki, sajnos nem ment el, végül le kellett lakatolni a lakást. Még ő hívott rendőrt, akik viszont adtak neki egy hét határidőt a kiköltözésre. Így óriási veszteséggel, tartozással, de megszabadúltam tőle. Egy jól lepusztított lakást hagyott hátra.
Sokan ezután már nem próbálkoznak, én viszont, egyrészt a bérbeadási szerződést megváltoztattam. A 2 havi kaución túl belevettem: ha bérlő, csak 1 havi díjjal, vagy a rezsivel elmarad, a kauciót nem kapja vissza, és azonnali felmondással jár.(ehhez viszont havonta ellenőrizni kell a befizetéseit, amit előtte nem tettem meg). Ezen túl rögzítésre kerűlt, hogy a lakást kifestve, kitakarítva mellékelt leltár szerint vette át, és ugyanilyen állapotban hagyja el, amikor a szerződésünk megszűnik. Ellenkező esetben az esetleges helyreállítás költsége a kaucióból levonásra kerül. Fontos volt még annak rögzítése is, hogy bérlő köteles minden hónapban, előzetes időpontegyeztetés után bérbeadónak megmutatni a lakást.
A legfontosabb tanúlság viszont az volt, hogy nem kell rögtön, az első jelentkezőnek az ingatlant bérbeadni, ki kell választani a legmegfelőbbnek látszó bérlőjelöltet, és oda kell rá figyelni havonta.
Azóta válogatok, a következők szerint: egyrészt az ingatlan bérbeadásánál a szerződés minimum 1 évre történik, 2 havi felmondási idővel. Ha nem tudja bérlő ezt vállalni, nem adom ki neki, ha pedig kivételes, nyomós ok nélkül mondja fel 1 éven belül, akkor a kaució nem jár vissza. Másrészt, mivel a garzon 1 személyre van berendezve, így a szerződésben az is szerepel, hogy mást nem költöztethet oda, valamint ha a berendezésen változtatni akar, csak a beleegyezésemmel teheti, a kiköltözésekori helyreállítás vállalásával.
A legfontosabb pedig az, hogy a leendő bérlővel az ingatlan bérbeadása előtt elbeszélgetek.
Megkérdezem, hogy mivel foglalkozik, ha tanúl akkor hányad éves, mit tanúl, milyen tervei vannak, stb. Mit csinálnak a szülei, ha dolgozik, akkor merre és mit….
Az első kudarcom után kizárólag nagyon értelmes fiatalnak adtam ki a garzont, túlnyomórészt lányoknak, mert a lakást jobban tisztántartják, és soha többet nem ért kár ezzel kapcsolatban.
Tapasztalataimmal remélem tudtam segíteni az ingatlan bérbeadást fontolgatóknak.
2 dolgot azonban figyelembe kell venni: az általam elmondottak, évekkel ezelőtti tapasztalatok, másrészt nagyobb ingatlan bérbeadása nagyobb kockázat, a kaució nem biztos, hogy fedezi az esetleges károkat.  
Manapság más szabályok vannak az adózással kapcsolatban is, tehát mindenekelőtt azt kell kiszámolni, hogy megéri-e az ingatlan bérbeadásával foglalkozni. Elképzelhető, hogy az ingatlan árát befektetve jobban lehet járni, de ez már egy másikk cikk témája lesz.